LMNP ou revenus fonciers ? Le comparatif chiffré en 2026
Juin 2026 · Cabinet Gestionaris · 9 min de lectureSur un même bien, le bon régime fiscal peut représenter 1 500 à 4 000 €/an d’écart net. Pourtant beaucoup de propriétaires n’ont jamais vraiment fait le choix. Voici la méthode pour trancher.
Les quatre régimes possibles
Beaucoup de bailleurs restent par défaut au micro (micro-foncier en nu, micro-BIC en meublé). C’est simple à déclarer et suffisant les premières années. Au-delà de deux ou trois ans, ce choix est presque toujours sous-optimal : le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées et, en meublé, de pratiquer l’amortissement.
| Régime | Application | Mécanisme |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Location nue · revenus < 15 000 €/an | Abattement forfaitaire de 30 %. Le reste imposé au TMI + prélèvements sociaux 17,2 %. |
| Foncier réel | Location nue · sur option ou si revenus > 15 000 € | Charges réelles déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurances, charges de copropriété non récupérables, honoraires de gestion. |
| Micro-BIC | Meublé longue durée · revenus < 77 700 €/an | Abattement forfaitaire de 50 %. |
| LMNP réel | Meublé · sur option | Charges réelles + amortissement comptable du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux. |
(Le meublé de tourisme relève d’un régime micro-BIC distinct et désormais moins favorable — abattement 30 % non classé / 50 % classé — détaillé dans l’article sur la location courte durée.)
Le réel impose une comptabilité (un comptable spécialisé coûte ~600 à 900 €/an, eux-mêmes déductibles).
Location nue vs meublée : l’impact fiscal
- Location nue (foncier) : pas d’amortissement. Mais possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (voir plus bas).
- Location meublée (LMNP réel) : l’amortissement du bien et du mobilier se cumule aux charges et peut neutraliser fiscalement les loyers pendant plusieurs années. Pas de déficit imputable au revenu global, mais des déficits BIC reportables sans limite de durée.
Le calcul sur un cas central
Studio 28 m² à Paris 11ᵉ, acheté 320 000 € en 2023, financé à 80 % sur 20 ans, loué 1 500 €/mois HC (18 000 €/an). TMI du propriétaire : 30 % (soit 47,2 % avec les prélèvements sociaux).
Hypothèses de charges : intérêts d’emprunt ~6 200 € · taxe foncière 1 200 € · charges de copropriété non récupérables 800 € · assurance 220 € · honoraires de gestion 7 % = 1 260 € · comptable LMNP 750 € · amortissement du bien (hors terrain 20 %, sur 30 ans) ~8 533 € · amortissement du mobilier (base 6 000 €, sur 7 ans) ~857 €.
| Scénario | Revenu imposable | Impôt + PS (47,2 %) | Loyer net après impôt |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | 18 000 × 70 % = 12 600 € | 5 947 € | 12 053 € |
| Foncier réel | 18 000 − 9 680 = 8 320 € | 3 927 € | 14 073 € |
| LMNP réel (meublé) | 18 000 − 19 820 = −1 820 € | 0 € (déficit reportable) | 18 000 € |
Lecture : sur ce cas, le LMNP réel laisse ~5 900 €/an de plus net que le micro-foncier, et ~3 900 €/an de plus que le foncier réel — et l’avantage se reconduit tant que court l’amortissement.
Important : la réforme de la plus-value LMNP (2025)
Depuis le 17 février 2025 (loi de finances 2025), les amortissements déduits en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (art. 150 VB du CGI) : le prix d’acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable. Autrement dit, une partie de l’avantage de l’amortissement est « reprise » à la cession. L’amortissement reste très favorable sur le rendement annuel, mais l’arbitrage doit désormais intégrer votre horizon de détention et votre stratégie de sortie. (Certaines résidences services restent hors de ce champ.)
Le levier du déficit foncier
En location nue, lorsque les charges dépassent les loyers (typiquement après de gros travaux), le déficit foncier s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an — porté à 21 400 €/an pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un bien classé E, F ou G à au moins la classe D (DPE avant/après à l’appui). Ce plafond majoré, initialement prévu jusqu’à fin 2025, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Pour un bien à rénover qui doit sortir du statut de passoire, c’est un levier fiscal majeur, à combiner avec les aides à la rénovation.
Comment trancher
- Nu ou meublé ? Le meublé est souvent plus avantageux (LMNP réel) et plus souple. Le nu reste pertinent pour les grands biens familiaux.
- Au-delà de 2 ans de détention ? Si oui, le réel l’emporte presque toujours sur le micro.
- Du crédit en cours ? Les intérêts sont déductibles au réel (foncier comme LMNP) — cela change le calcul.
- Des travaux importants prévus ? Le foncier réel avec déficit imputable est le levier le plus puissant pour la rénovation énergétique. Faire l’arbitrage avant d’engager les travaux.
- Quel est votre TMI ? Plus il est élevé, plus le réel est intéressant face au micro.
Cet article donne une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : chaque situation patrimoniale mérite une simulation dédiée.
Comment Gestionaris vous aide
Chaque année, votre gestionnaire vous transmet une simulation des trois régimes sur l’exercice écoulé, avec une recommandation chiffrée, intégrée au rapport annuel inclus dans le mandat. Pour la déclaration elle-même, nous travaillons avec un comptable partenaire.