Location courte durée à Paris : ce que dit la loi

Comment on en est arrivé là

La régulation des meublés de tourisme à Paris s’est durcie par étapes : loi ELAN (2018), durcissement du PLU, puis la loi Le Meur (loi du 19 novembre 2024), qui a élargi les pouvoirs des maires, renforcé les sanctions et abaissé les plafonds de nuitées. En 2026, le cadre est désormais largement stabilisé.

Les règles applicables en 2026

1. Numéro d’enregistrement obligatoire — désormais généralisé. La loi Le Meur étend la déclaration en mairie à tout le territoire, y compris pour la résidence principale, via un téléservice national. Le numéro doit figurer sur chaque annonce, et les plateformes sont tenues d’en vérifier la validité et de retirer les annonces non conformes.

2. Plafond de nuitées — Paris a retenu 90 nuits. Une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme jusqu’à 120 nuits par an ; la loi Le Meur autorise les communes à abaisser ce plafond à 90 nuits, et Paris a appliqué cette limite de 90 nuits. La résidence secondaire, elle, suppose un changement d’usage et reste plus contrainte.

3. Changement d’usage et compensation. Pour louer en meublé de tourisme une résidence secondaire (ou un bien d’investissement), il faut une autorisation préalable de changement d’usage. À Paris, elle est conditionnée à une compensation : transformer ailleurs dans Paris une surface équivalente (parfois le double ou le triple selon le secteur) de local commercial en logement. Certaines zones du centre sont en quota zéro : aucune nouvelle autorisation n’y est délivrée.

4. Copropriété : interdiction possible à la majorité des 2/3. Depuis la loi Le Meur, une assemblée générale peut interdire le meublé de tourisme dans l’immeuble à la majorité des deux tiers (au lieu de l’unanimité auparavant), sous conditions (lot qui n’est pas la résidence principale du copropriétaire, usage d’habitation, clause d’activité au règlement). Continuer à louer malgré l’interdiction votée expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par lot. À vérifier impérativement avant tout projet.

5. Performance énergétique. Le meublé de tourisme entre progressivement dans les obligations de performance énergétique : un DPE est requis et un calendrier de décence s’applique aux nouvelles autorisations de changement d’usage.

6. Fiscalité moins favorable (loi de finances 2025). L’abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés est passé à 30 %, avec un plafond ramené à 15 000 €/an ; pour les meublés classés, l’abattement est de 50 % (plafond 77 700 €). Au-delà, le passage au régime réel devient quasi incontournable.

Sanctions et contrôles

Le contrôle s’est nettement renforcé, avec un croisement systématique des annonces et du registre des numéros d’enregistrement. Les principales sanctions :

• Défaut de numéro d’enregistrement : jusqu’à 10 000 €.
• Faux numéro d’enregistrement : jusqu’à 20 000 €.
• Changement d’usage non autorisé : amende civile (jusqu’à 50 000 € par local) et astreinte, avec obligation de retour à l’habitation.
• Fausse déclaration de résidence principale : sanctions pénales.

Les modes d’exploitation alternatifs

Pour un bien à Paris qui ne peut pas (ou plus) être exploité en meublé de tourisme, le cadre légal offre d’autres options de location, chacune avec son régime propre : le bail nu (stabilité, régime foncier), le bail meublé classique d’un an (LMNP), le bail mobilité de 1 à 10 mois (non soumis au régime des meublés de tourisme, ciblant missions et formations) et le bail étudiant de 9 mois. Le choix dépend du bien, de sa localisation et de votre objectif patrimonial.

En pratique chez Gestionaris

À la reprise d’un bien, votre gestionnaire établit un diagnostic réglementaire : statut du bien (résidence principale ou secondaire), autorisations nécessaires, règlement de copropriété, éligibilité à chaque mode de location. L’objectif est de sécuriser un mode d’exploitation conforme et durable, plutôt qu’un montage fragile sur le plan réglementaire.