Encadrement des loyers à Paris en 2026 : ce qu’il faut savoir avant de fixer un loyer

Le principe en 5 minutes

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2019, Paris applique l’encadrement des loyers. Le principe est simple : le loyer d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une remise en location de résidence principale ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrondissement, catégorie de bien et époque de construction. Le dispositif, expérimental, a été prolongé par la loi 3DS jusqu’au 23 novembre 2026 ; sa reconduction au-delà n’est pas encore actée et dépendra du rapport d’évaluation attendu en 2026. En clair : c’est une règle en vigueur aujourd’hui, qu’il faut respecter à la lettre pour tout bail signé maintenant.

Si vous fixez un loyer trop haut, le locataire peut le contester pendant les 3 premières années du bail et obtenir le remboursement du trop-perçu sur toute la période. Pour un studio loué 200 € au-dessus du plafond pendant 2 ans, c’est 4 800 € à rembourser, plus les frais de procédure.

Ne sont pas concernés : les baux mobilité, les meublés de tourisme, les résidences secondaires et les locaux commerciaux — pour lesquels la liberté tarifaire reste pleine (sous réserve des autres règles applicables).

Les trois loyers à connaître

Chaque année, l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) publie une grille de référence à trois niveaux par catégorie de bien. Les valeurs en vigueur sont mises à jour par arrêté préfectoral, généralement au 1ᵉʳ juillet.

• Loyer de référence : le loyer médian observé sur le marché.
• Loyer de référence minoré : −30 % du loyer de référence.
• Loyer de référence majoré : +20 % du loyer de référence. C’est le plafond légal applicable en bail nu ou meublé classique.

La grille dépend de quatre paramètres : l’arrondissement (avec sous-zones de marché), le nombre de pièces, l’époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le type de location (le meublé bénéficie d’une majoration de l’ordre de 6 à 12 %).

À titre indicatif (valeurs à vérifier dans la dernière publication OLAP), pour un studio de 28 m² dans le 11ᵉ :

Le simulateur officiel de la DRIHL Île-de-France donne les trois valeurs exactes en saisissant l’adresse et les caractéristiques du bien.

Comment calculer le bon loyer — méthode en 4 étapes

• Identifier la catégorie OLAP du bien (arrondissement, nombre de pièces, époque, nu/meublé) ; le simulateur DRIHL fournit directement les trois valeurs en €/m².
• Multiplier par la surface habitable (loi Boutin en location nue ; surface habitable pour le meublé).
• Vérifier la cohérence avec le marché en comparant des annonces récentes de biens équivalents.
• Décider : pour un bien standard, viser le loyer de référence majoré (plafond légal) est généralement raisonnable ; au-delà, il faut justifier un complément de loyer (voir ci-dessous).

Le complément de loyer (critère exceptionnel)

Un complément de loyer au-delà du plafond n’est possible que si le bien présente une caractéristique exceptionnelle non déjà prise en compte par la grille OLAP. La jurisprudence est restrictive et le complément doit être chiffré séparément et justifié par écrit dans le bail.

Critères généralement acceptés : vue exceptionnelle dégagée sur un monument, terrasse de grande taille, hauteur sous plafond remarquable, équipements de très haute qualité documentés, éléments d’époque (cheminée fonctionnelle, parquet d’origine, moulures).

Critères généralement refusés : étage élevé sans ascenseur, proximité du métro, petit balcon, double vitrage, cuisine équipée standard, « quartier calme », présence d’un gardien — autant d’éléments déjà capturés par la zone ou la grille.

L’erreur classique : inscrire un complément sans le documenter. Quand le locataire conteste, il obtient gain de cause — non parce que le complément n’était pas mérité, mais parce qu’il n’avait pas été justifié à la signature.

Cas particuliers

• Bail mobilité (1 à 10 mois) : exempté de l’encadrement.
• Meublé de tourisme : hors champ de l’encadrement (mais soumis à sa propre réglementation — voir l’article sur la location courte durée).
• Bail commercial / professionnel : liberté contractuelle.
• Logement conventionné / ANAH / social : plafonds propres, en plus de l’encadrement.
• Renouvellement avec hausse : possible si le loyer en cours est manifestement sous-évalué (au moins 30 % sous le marché), via une notification 6 mois avant l’échéance, justification chiffrée à l’appui.

En pratique chez Gestionaris

Pour chaque mise en location, votre gestionnaire calcule le loyer de référence majoré OLAP applicable, le croise avec les loyers réellement constatés sur des biens équivalents, évalue un éventuel complément documentable, et intègre la justification écrite directement au bail. L’objectif : un loyer au juste niveau, qui ne vous expose pas à une contestation pendant les trois premières années.