Choisir un bon locataire : la méthode

Choisir un locataire engage la durée du bail. C’est aussi l’étape où l’erreur coûte le plus cher : un impayé ou un contentieux peut effacer plusieurs années de rendement. Longtemps, cette décision s’est prise « à l’instinct ». Une méthode structurée fait mieux sur deux plans : elle est plus équitable (mêmes critères pour tous) et plus fiable (elle repère les incohérences d’un dossier).

Le principe : structurer la décision

Tous les candidats sont évalués sur les mêmes critères, dans le même ordre. Chaque dossier passe par les mêmes étapes : pièces complètes et lisibles → cohérence du dossier → solvabilité → décision motivée. Pas de « bon feeling », pas de raccourci.

Les pièces que l’on peut (et ne peut pas) demander

La liste des pièces justificatives est fixée par le décret du 5 novembre 2015. Aucune pièce hors liste ne peut être exigée. On vérifie au minimum : pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatifs de situation professionnelle et de ressources, et, le cas échéant, les pièces du garant. Le dossier peut aussi être transmis via DossierFacile, le service public de dossier locatif.

Vérifier la cohérence du dossier

La fraude documentaire a augmenté avec les outils d’édition grand public. Un gestionnaire attentif vérifie :

• Cohérence interne : sur un bulletin de paie, les montants sont liés entre eux (brut, cotisations, net) ; une incohérence signale une retouche.
• Cohérence entre documents : le cumul des bulletins doit correspondre à l’avis d’imposition ; l’employeur du bulletin doit correspondre au contrat de travail.
• Anomalies de forme : polices substituées, alignements décalés, métadonnées de fichier récentes sur un document censé être ancien.

Évaluer la solvabilité

Les critères pertinents et légaux : le ratio loyer / revenus (seuil d’usage autour de 33 %), la stabilité professionnelle (ancienneté, type de contrat), la présence et la solidité d’un garant, et, si disponible, l’historique locatif.

Le cadre légal : ne jamais discriminer

C’est non négociable. L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de sélectionner sur l’origine, le sexe, la situation de famille, l’état de santé, les opinions, la religion, ou tout autre critère protégé. On ne décide que sur la solvabilité et la complétude du dossier. On écarte aussi les critères « proxy » susceptibles de produire une discrimination indirecte (par exemple le code postal ou le prénom). Aucune pièce non autorisée n’est demandée, aucun candidat n’est écarté sur un motif illégal.

Le jugement humain reste central

Une méthode structurée filtre et fiabilise ; elle ne remplace pas le jugement, indispensable pour :

• Les cas atypiques : mobilité internationale, indépendant à revenu variable, étudiant avec garants — des profils solides qui sortent des cases.
• L’adéquation au bien : un dossier solvable peut être inadapté (une famille pour un studio).
• La rencontre en visite : sérieux, ponctualité, qualité des échanges.
• La responsabilité : quelqu’un doit assumer et défendre la décision en cas de litige — c’est le gestionnaire, avec le propriétaire.

En pratique chez Gestionaris

Pour chaque mise en location : réception des candidatures via la page de l’annonce ou import DossierFacile → vérification de complétude et de cohérence → visite tenue par notre équipe → shortlist de 2 à 3 dossiers présentée au propriétaire, avec recommandation argumentée → décision du propriétaire → bail signé électroniquement et état des lieux d’entrée. Notre garantie loyers impayés est disponible en option.